相続登記のご相談では、
「自宅がまだ亡くなった祖父の名義になっている」
「父が亡くなったときに相続登記をしないまま、その後母も亡くなった」
「何十年も前に亡くなった人の名義の土地が残っている」
「固定資産税の通知を見て、初めて昔の名義の土地があることに気付いた」
といったケースがあります。
このように、最初の相続について登記をしないうちに次の相続が発生している状態を、一般に「数次相続」といいます。
数次相続になっていても相続登記をすることは可能です。
ただし、相続が何世代にもわたっている場合には、現在の相続人を確認するために多数の戸籍が必要になるなど、通常の相続登記より手続きが複雑になることがあります。
例えば、祖父名義の土地について、
祖父が死亡
↓
父が相続したが、相続登記をしなかった
↓
その後、父も死亡した
という場合です。
祖父の相続について登記をしないまま、父についても相続が発生しています。
この場合には、祖父の相続関係だけではなく、その後に亡くなった父の相続関係についても確認しなければなりません。
さらに、その後に別の相続人も亡くなっている場合には、その方の相続人まで確認する必要が生じることがあります。
「30年以上前に祖父が亡くなっているので、もう相続登記はできないのではないか」
と心配される方もいます。
相続から長期間経過しているという理由だけで、相続登記ができなくなるわけではありません。
古い相続についても、戸籍や登記記録などを確認しながら現在の権利関係を整理し、相続登記を進めます。
ただし、時間が経過するほど、
・当時の相続人も亡くなっている
・相続人の人数が増えている
・転籍などによって取得する戸籍が増える
・相続人の住所が分からない
・当時の遺産分割協議書などの資料が残っていない
といった問題が生じやすくなります。
そのため、古い名義の不動産が見つかった場合には、そのままにせず早めに相続関係を確認することが大切です。
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
相続により不動産を取得したことを知った相続人は、原則として、そのことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
この義務化は、2024年4月1日以降に亡くなった方だけが対象ではありません。
2024年4月1日より前に発生した相続についても対象です。
2024年4月1日より前から相続したことを知っていた不動産については、原則として2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。
そのため、
「祖父名義のままになっている」
「父が亡くなって10年以上経っている」
という不動産についても、一度登記名義を確認しておくことをおすすめします。
古い相続登記で特に注意したいのが、相続人の増加です。
例えば、祖父が亡くなった時点では相続人が妻と子3人だったとしても、その後、その子の一人が亡くなっている場合には、その方の配偶者や子などが新たな相続関係に入ってくることがあります。
さらに相続が続いていれば、関係する人が10人以上になることもあります。
相続人が増えると、
・戸籍の収集
・現在の住所の確認
・遺産分割協議
・書類への署名・押印
などにも時間がかかります。
「昔の相続だから簡単」というわけではなく、むしろ長期間経過しているほど複雑になっていることがあります。
まず、不動産の登記事項証明書を取得し、現在誰の名義になっているのかを確認します。
「祖父名義だと思っていたら曽祖父名義だった」ということもあります。
固定資産税の納税通知書や権利証などがあれば、あわせて確認します。
登記名義人について、出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍などを確認し、その時点の相続人を確定します。
その相続人の中にすでに亡くなっている方がいる場合には、さらにその方の戸籍を確認します。
相続が複数回発生している場合には、この作業を繰り返して現在の相続人を確認します。
戸籍がそろったら、
「最初の相続人は誰だったのか」
「その後誰が亡くなったのか」
「現在手続きに関係する相続人は誰なのか」
を整理します。
数次相続では相続関係が分かりにくくなるため、相続関係説明図などを作成して整理することがあります。
以前の相続について遺言書や遺産分割協議書が残っている場合には、その内容を確認します。
すでに有効な遺産分割協議が成立している場合と、何も手続きがされていない場合とでは、必要となる登記が異なります。
相続関係と不動産を取得する方が確定したら、必要な登記申請を行います。
数次相続では、相続の経過や遺産分割の内容によって登記の方法が異なります。
そのため、現在の名義人から最終的な相続人へ単純に名義を書き換えればよいとは限りません。
登記記録、戸籍、遺産分割の内容などを確認して申請方法を判断します。
相続登記には、原則として登録免許税がかかります。
ただし、一定の場合には免税措置があります。
例えば、土地を相続した方が、その相続登記をしないまま亡くなった場合、その亡くなった方を土地の登記名義人とするために行う一定の相続登記については、現在、登録免許税が免税となる制度があります。
この免税措置の適用期限は2027年3月31日です。
数次相続だから必ず免税になるわけではありませんが、古い相続が重なっている土地では該当する可能性があります。
実際の登記内容を確認したうえで判断します。
例えば、祖父 → 父 → 自分という順番で相続が発生している場合があります。
この場合でも、どのような登記を行うかは、
・祖父が亡くなった時期
・祖父の相続人
・遺産分割の有無
・父が亡くなった時期
・父の相続人
などによって変わります。
単に「現在の相続人は自分一人だから、自分の名義にすればよい」と判断できないこともあります。
まず過去から現在までの相続関係を確認することが重要です。
以前に遺産分割協議をしたものの、相続登記だけ行っていなかったケースもあります。
当時作成した遺産分割協議書や印鑑証明書、権利証などが残っている場合には、処分せず保管しておいてください。
古い書類でも、現在の相続登記で利用できる場合があります。
まず書類を確認してから、不足しているものを整理します。
長期間相続登記をしていないと、
「会ったことがない親族が相続人になっている」
「相続人の住所が分からない」
ということもあります。
戸籍の附票などから住所を確認できる場合があります。
一方、遺産分割について相続人間で争いがある場合や、協議そのものが成立しない場合には、家庭裁判所での手続きなど別の対応が必要になることがあります。
古い相続では、
「祖父がどこに不動産を持っていたのか分からない」
ということもあります。
2026年2月2日から始まった所有不動産記録証明制度を利用すると、一定の検索条件のもと、亡くなった方が登記名義人となっている不動産を一覧的に確認できる場合があります。
相続登記を始める前に、不動産そのものを確認する必要がある場合に利用を検討します。
相続人が多く、遺産分割協議がまとまらない場合でも、相続登記の期限が近づくことがあります。
このような場合には、相続人申告登記によって、相続登記の申請義務を簡易に履行できる場合があります。
相続人申告登記は通常の相続登記とは異なり、不動産の名義を相続人へ変更する手続きではありません。
・祖父や曽祖父名義の土地が残っている
・何十年も相続登記をしていない
・父の相続登記をしないうちに母も亡くなった
・相続が何世代にもわたっている
・現在の相続人が誰なのか分からない
・相続人が多数いる
・昔の遺産分割協議書が見つかった
・遠方にも古い名義の土地がある
・固定資産税の通知で初めて不動産の存在を知った
・2027年3月31日の期限が気になっている
「古すぎて手続きできないのでは」と考えず、まず現在の登記名義と相続関係を確認するところから始めます。
よくある質問
はい。
長期間経過しているという理由だけで相続登記ができなくなるわけではありません。
ただし、その後に相続人が亡くなっている場合には、さらにその方の相続関係を確認する必要があります。
戸籍を順番に取得し、現在の相続人を確認します。
古い相続や数次相続では多数の戸籍が必要になることがあります。
現在の戸籍だけでなく、除籍や改製原戸籍などを取得しながら相続関係を確認します。
どの戸籍が必要になるかは、転籍や婚姻などの経過によって異なります。
数次相続になっている可能性があります。
祖父の相続関係と父の相続関係の双方を確認して、必要となる登記を整理します。
登記事項証明書、固定資産税関係資料、戸籍などから確認できる場合があります。
資料がそろっていない段階でもご相談いただけます。
松岡司法書士事務所では、芦屋市・西宮市・神戸市東灘区を中心に、数次相続や長期間放置されていた不動産の相続登記についてご相談をお受けしています。
「祖父名義のままになっている」
「相続が何回発生しているのか分からない」
「戸籍をどこから集めればよいか分からない」
という段階でもかまいません。
まず登記簿と戸籍などから現在の状況を整理し、必要となる相続登記を確認します。
初回相談は無料です。
